2024年伊始，中国楼市延续了去年的调整态势。中指研究院数据显示，1月百城二手住宅平均价格为15230元/平方米，已连续21个月环比下跌。尽管如此，房价依然高企，一套100平米的商品房，对普通家庭而言，仍需至少160万元的巨额支出。 与此同时，令人担忧的人口出生率持续走低。2023年全国新生儿数量仅为902万，出生率低至6.39‰，死亡人口则高达1110万。年末全国人口较上年减少208万，这是继2022年之后人口负增长的第二年。

高房价与人口出生率下降之间存在着显著的关联性。高昂的房价使得许多年轻人望房兴叹，婚育成为奢望。即使贷款买房结婚，沉重的月供也压得许多家庭喘不过气，导致生育意愿大幅降低，甚至选择不生或只生一个孩子。

面对楼市低迷和生育率下降的双重挑战，究竟是“保楼市”还是“保孩子”？ 如果继续维持高房价，生育率将进一步下滑；而如果优先“保孩子”，则需要促使房价回归居住属性。自去年起，多数地区已放松限购政策，一线城市的部分非核心区域也相继取消限购。同时，银行房贷利率和首付比例均降至历史低位。

许多人认为，这些救市政策旨在“保楼市”。然而，我们认为，从中央到地方政府及银行，出台的政策更侧重于刺激刚需购房，以维护房地产市场的短期稳定，避免剧烈波动。因此，说国家致力于维护房地产市场稳定并无不妥。

然而，国家同样也在积极采取措施“保孩子”。2023年8月，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出加快保障房建设，提高其在住房总供给中的占比。这一举措被许多业内人士视为新一轮房改的启动，预示着国家将采取切实有效的行动。

事实上，我国在1998年就启动了第一轮房改，将住房分配制度逐步转向市场化。然而，在推进商品房市场化的同时，我们忽视了对低收入群体的保障，导致房价持续上涨，中低收入家庭的购房压力日益增大。

新一轮房改计划在未来五年内建设600万套保障性住房，以满足城市低收入群体的住房需求。保障房的价格将远低于周边商品房，大幅降低低收入群体的购房成本。未来，商品房价格将由市场供求决定，政府不再进行干预，转而专注于为低收入群体提供充足的保障性住房。

这将为那些无力承担高房价的城市中低收入群体带来福音，他们可以申请购买价格低廉的保障房。大量保障房的供应有望帮助更多年轻人结婚成家，最终实现人口出生率的反转。

那么，究竟是“保楼市”还是“保孩子”？答案是两者兼顾。地方政府和银行正在积极实施因城施策的楼市调控政策，以确保短期内房价稳定，实现“软着陆”，避免剧烈波动。同时，国家启动新一轮房改，逐步推进商品房市场化，并同步加大保障性住房建设力度，未来，商品房市场和保障房市场将并行发展，共同满足不同人群的住房需求。

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